서울 강남3구 지가 상승률 일본과 비교 데이터 (1편)

서울의 빌딩에 투자를 하기 위한 데이터를 검증하고 있다. 물론 돈은 없다. ㅋㅋㅋ

임대 수익은 보통 상업빌딩 가격의 3% 정도로 알고 있다. 

거기에 또 수익을 기대할 수 있는 것이 있는데, 그것은 지가 상승률 (땅값 상승)이다. 

서울의 강남 3구 상업용지의 지가는 꾸준히 상승해 왔다.

한국 통계청의 상업용 월간 지가 상승률을 수집하여 분석한 결과는 아래와 같다.

강남3구 상업용지 지가상승률

데이터가 2005년부터 밖에 없었기 때문에 IMF 때의 폭락의 규모나 지가 수준은 알게 어렵다. 

2009년을 전후하여 지가는 약간? 폭락을 한다. 이 폭락 규모를 회복하기 위하여 거의 3년 정도의 시간이 걸리는 것을 알 수 있고, 폭락의 회복은 역시 강남구가 제일 빠른 편이다. 

2005년 1월에 강남, 서초, 송파에 있는 상업용 빌딩을 매수하였다면, 

2020년 3월 현재 82%, 63%, 70%의 수익을 가져갈 수 있다. 이것은 지가 상승률만을 고려한 것으로 임대수익률은 반영되지 않은 결과이다. 임대수익은 빌딩 가치에 3% 정도로 알고 있다. 

그래프를 보면 알겠지만 그래프의 상승곡선은 매우 완만하고 견고하게 올라가는 아주 바람직한 투자 수익률이다. 

주식 투자와 비교하여 폭락이 거의 없고, 수익률은 주식투자와 비교하였을 때 낮은 편이지만, 

상업용 빌딩을 투자할 경우 수십억에서 수백억의 투자금을 넣는 것을 생각하면 아무 매력적인 투자처라고 생각한다. 

꼬마빌딩을 포함한 상업용 빌딩 투자는 나 같은 보통의 시민은 할 수가 없는 투자처이지만, 그들만의 리그로 느껴진다. 아파트 대출 규제를 받지 않고 경우에 따라서는 담보대출도 나올 수 있는 것으로 알고 있다. 

따라서 기사를 보면 알겠지만 연예인들의 경우 본인들의 신용등급을 이용해 상대적으로 쉽게 많은 돈을 벌 수 있다고 생각한다. 뭐 거기까지 간 것은 본인의 능력이라고 하겠다. 

https://www.google.com/search?q=%EA%B9%80%ED%83%9C%ED%9D%AC+%EA%B3%B5%ED%9A%A8%EC%A7%84+%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0&oq=%EA%B9%80%ED%83%9C%ED%9D%AC+%EA%B3%B5%ED%9A%A8%EC%A7%84+%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0&aqs=chrome..69i57.4414j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8

김태희 공효진 부동산 - Google 검색

2005년 1월에 내가 100억원을 가지고 강남에 있는 상업용 빌딩을 구매했다고 생각해보자. 

그렇다면 2005년이 끝난 후 2006년 1월에 결산을 해본다면 위와 같은 수익이 나온다. 

한달에 임대 수입은 2500만원, 지가 상승분은 4600만원 정도의 수익이 예상된다. 

여기에 이제 세금과 실제로 양도할 경우 건물가치에 양도세 비율을 곱하면 세후 수익이 될 것 같다. 

세후 가격을 대충 계산해서 세금 비율이 40% 정도와 기타 건물 유비지 10% 정도라고 한다면 

임대 수익과 지가상승분을 더한 7100만원 * 0.5을 하면 3500만원 정도를 매달 수익으로 가져갈 수 있다. 

세후 월 3500만원을 번다고 생각하면 엄청난 소득이다. 

누군가에게는 연 세후 소득이 3500만원만 되어도 퇴직을 할지도 모르는 금액이다. 

하물며 월 3500만원이라면 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 난 지금 당장 퇴직한다. 

다음편에 계속....